Kırsal kesimlerden büyükşehirlere olan göçün artmasının ve yaşadığımız deprem felaketlerinden kaçanların güvenli gördükleri için Ankara’yı tercih etmesinin, bu bölgede konut ihtiyacını giderek artırdığını belirten Gayrimenkul Yatırım Danışmanı Nilgün Birbaş, “Emlak sektörünün gelişimine bağlı olarak kentsel işlerde istihdam edilenlerin sayısının artması kaçınılmaz olarak görülüyor. Diğer bir değişle sanayi ve hizmet sektöründe istihdam edilen nüfus oranının artması, Ankara kent ekonomisine de önemli ölçüde katkı sağlıyor diyebiliriz” dedi. Başkent olarak konuştuğumuz Birbaş, emlak sektörünün geleceği konusunda öngörülerini sıralarken, bu sektörde yeni bir dönemin başlangıcı olan “Elektronik İlan Doğrulama Sistemi” hakkında da bilgiler verdi.
· Genel olarak, yüksek enflasyon ve faiz oranlarının gayrimenkul sektörüne olan etkilerini anlatır mısınız?
Gayrimenkul araçları, enflasyon karşısında değer kazanan ya da en azından değerini koruyan varlıklar olarak görülür. Ancak ekonomik krizler bu durumu karmaşıklaştırabiliyor. Kriz dönemlerinde piyasalarda belirsizlik nedeniyle elinde sermayesi olan kişiler, bir an önce emlak yatırımı yapma ihtiyacı hissedebiliyor. Türkiye’de de
durum bundan ibaret. Kriz dönemlerinde konut yatırımının avantaj ve dezavantajlarını anlamak, yatırımcılar için kritik öneme sahip. Bununla birlikte emlak araçlarının yapım maliyetleri enflasyona bağlı olarak yukarı yönlü artıyor. Talep artsa da emlak fiyatları daha da yükseliyor. Enflasyon dönemlerinde konut yatırımları, uzun vadede yüksek getiriler sağladığı için özellikle kira gelirlerinden faydalanmak için satışlarda azalma olsa da vatandaşlarda emlak yatırımları devam ediyor. Ev kredilerindeki faiz oranları meselesine gelince; 2021 ve 2022 yıllarında Türkiye'de de düşük faiz politikaları uygulandı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın faiz oranlarını düşürmesiyle birlikte, konut kredisi faiz oranları da yüzde 1'in altına indi. Bu dönemde, özellikle büyük şehirlerde konut satışlarında ve fiyatlarında ciddi artışlar gözlendi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2021 yılında konut satışları yüzde 11,5 artarken konut fiyatları yıllık yüzde 30'un üzerinde artış gösterdi. Düşük faiz oranları, yatırımcıların konut piyasasına olan ilgisini artırarak fiyatların hızla yükselmesine katkıda bulundu.
· Ev kirası artışlarında, geçtiğimiz temmuz ayında yüzde 25’lik kotanın kalkması ev sahibi-kiracı ilişkisini nasıl etkiledi? Bu bağlamda yüksek kira artışlarının sektöre etkisini anlatır mısınız?
Zaten yüzde 25 sınırı her iki taraf için de zorlu bir durumdu. Birçok ev sahibi kira artışlarını bu oranın üzerinde yaptı. Bazı insanlar sadece kira gelirleriyle geçiniyor, diğer yandan kirayı ödemekte zorlanan ve barınma sorunu yaşayan bir kesim var. Bu nedenle geçtiğimiz dönemlerde ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları birçok defa hukuksal sorunlar oluşturdu. Yüzde 25’lik sınırı uygulayan ev sahipleri ise günümüzdeki kira artışlarını Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasına göre belirlen 65.07 olarak güncelliyor. Son 1 yıldaki kira değişim oranının ortalama yüzde 34 ile yüzde 45 arasında olduğunu söyleyebiliriz. Ankara’daki konut kiraları, her zaman yüksek talep gören bir bölge olduğu için genelde yükselme eğiliminde. Ancak yüzde 25 zam kısıtlaması kalksa bile piyasa değerinin çok üzerinde kira beklentisi olan konut sayısı yok denecek kadar az. Burada göz önüne alınması gereken konu sadece kira fiyatları değil, o kirayı ödeyebilecek kiracı sayısını artırmaktan geçiyor. Yani asıl sorun arz talep dengesinin bozulmuş olması.
“DEPREM SONRASINDA KİRALIK KONUTLARIN YÜZDE 50’Sİ TÜKETİLDİ”
· Ağustos ayında Türkiye genelinde konut satış sayısının en fazla olduğu iller nüfusuyla orantılı olarak sırasıyla 19 bin 467 adetle İstanbul, 12 bin 496 ile Ankara ve 7 bin 44’le İzmir oldu. Konut satışlarında Ankara’nın ikinci sırayı almasının sebepleri neler?
Türkiye’nin en kalabalık ikinci şehri Ankara, son nüfus sayımına göre 5 milyon 346 bin 518 insana ev sahipliği yapıyor. Bu nüfus 25 ilçeye yayılmış durumda ve her geçen gün artıyor. Dolayısıyla Ankara’daki konut ihtiyacı da giderek artış gösteriyor. Bununla birlikte kırsal kesimlerden büyükşehirlere olan göçün artmasını, yaşadığımız deprem felaketinden kaçanların güvenli gördükleri için Ankara’yı tercih etmesini sebepler arasına koyabiliriz. Deprem sonrasında Ankara 400 bine yakın iç göç aldı. Bu dönemde Ankara’da kiralık konut stokunun neredeyse yüzde 50’si 1 ay içerisinde tüketildi. Kalan kiralık evlerin fiyatları ise astronomik düzeyde arttı. Ankara’daki kiralık konutlara olan yoğun talep satılık konut fiyatlarında dalgalanmalara neden oldu. Fiyatların köpürtüldüğü bu gibi dalgalı piyasalarda ertelenmiş konut talebi arttı ve kararsız alıcı kitlesi oluştu. Yanlış fiyattan pazarlanan gayrimenkuller, fiyatı doğru olan konutların daha hızlı satılmasına dolaylı katkıda bulundu.
“EMLAK SEKTÖRÜ İSTİHDAM ORANLARINI ARTIRIYOR”
· Emlak sektörünün Ankara özelinde kent ekonomisine katkıları nelerdir?
Kentleşme, sosyal değişme ve ekonomik gelişme arasında yakın bir ilişki vardır. Konut projelerine bağlı olarak gelişen kentleşmenin elbette ki toplumun ekonomik yapısında ve sosyal ilişkilerinde de olumlu etkileri oluyor. Bu durumu gelişmiş devletlerin kentleşme oranın yüksekliğinde ve toplumsal gelişme düzeyinde görmek mümkündür. Ankara özelinde de emlak sektörünün ekonomik etkilerini bu bağlamda değerlendirmemiz gerekiyor. Ankara emlak sektörünün gelişimine bağlı olarak kentsel işlerde istihdam edilenlerin
sayısının artması kaçınılmaz olarak görülüyor. Diğer bir değişle sanayi ve hizmet sektöründe istihdam edilen nüfus oranının artması, Ankara kent ekonomisine de önemli ölçüde katkı sağlıyor diyebiliriz.
· Eylül ayı itibarıyla yürürlüğe giren Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nin amaçları neler?
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, sahte ilanları ortadan kaldırarak, kayıt dışı işlemleri ve vatandaşların mağduriyetlerini büyük ölçüde engellemeyi amaçlıyor. Yeni sisteme göre, birden fazla emlak işletmesi yetkilendirilebilecek. İlan platformlarında, aynı taşınmaza ait başka bir ilan varsa, diğer ilana ait fiyat, proje ve ilan bilgilerini içeren bağlantılara yer verilecek. Bu sayede aynı taşınmaza ilişkin birden fazla ilan olması durumunda bile şeffaflık sağlanacak. Hem satılık hem de kiralık taşınmaz ilanlarında yetki doğrulama zorunlu olacak. Yetkilendirme süresi asgari 3 ay olarak belirlenmiş durumda ancak taşınmaz sahibi, e-Devlet üzerinden yetkilendirme süresini aynı ekrandan uzatabilir veya yetkiyi iptal edebilir. Ancak, yetkilendirmenin iptali halinde ilan otomatik olarak yayından kaldırılmayacak. İlanın kaldırılması için ayrıca işlem yapılması gerekecek. Vatandaşlar kendilerine veya birinci derece akrabalarına ait gayrimenkuller için doğrulanmış ilan verebilecekler. Eşi, anne, baba ve çocuklarının üzerine olan gayrimenkuller için de bu durum geçerli olacak. Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, emlak sektöründe şeffaflığı ve güveni artırmayı hedefliyor. Yeni sistem ile birlikte, taşınmazlarını satmak veya kiralamak isteyen vatandaşlar güvenli bir şekilde işlemlerini gerçekleştirebilecek.
“KAYIT DIŞI EMLAKÇILIK DENETİM ALTINA ALINIYOR”
· Bu düzenleme “Ayaklı emlakçılık” olarak bilinen kayıt dışı emlak faaliyetlerine nasıl engel olacak?
Bu sistem, taşınmaz satışlarında vatandaşların bir gayrimenkul danışmanını yetkilendirmesini zorunlu kılıyor. Emlakçılar, Ticaret İl Müdürlüğü'nden aldıkları yetki belgesi ile faaliyet gösterecekler. Yetki belgesi bulunmayan emlakçılara işlem yapılmayacak ve bu durum idari yaptırımlara tabi olacak. Bu düzenlemeler, piyasalardaki fiyat manipülasyonlarını önlemeyi ve kayıt dışı emlakçılığı denetim altına alıyor. Yeni düzenlemelerle, emlakçılık faaliyetlerinin daha şeffaf ve denetlenebilir hale gelmesi açısından önemli diye düşünüyorum.
· Vatandaşlar, bireysel olarak sahte gayrimenkul ilanlara karşı nasıl önemler almalı?
İnternet sitelerinde yer alan ilanlara baktığımızda biz de sektörümüzde hala gerçek olmayan çeşitli ilanlarla karşılaşıyoruz. Önemli sorunlardan bir tanesi de aynı taşınmaza ilişkin birden fazla kişinin hala ilan veriyor olması. Bir de kaparo sorunu var. ‘Aman bu evi kaçırmayın, kaporayı yatırın, evin ilanını kaldıralım, başkasına satılmasın’ diyorlar. Vatandaş 10 bin lira kaparo gönderiyor. Bir başkası, bir başkası daha derken, paraları topluyorlar. Konut almak isteyenler bu gibi sorunlara karşı bilinçli olmak zorunda. Bu bağlamda Doğrulanmış İlan Düzenlemesi’nin çok iyi bir şekilde işlemesi gerekiyor. Her ne kadar vatandaşlar önlem alsa da bu sistem işlemez ise mağduriyetler devam eder.
“EKONOMİDE İNŞAAT SEKTÖRÜ KAYDA DEĞER PAY SAHİBİ”
· Sektörün geleceği hakkında öngörülerinizi sıralar mısınız?
İnşaat sektörünün ülke ekonomisine, istihdama ve 250’ye yakın alt sektörün ticaret hacmine sağladığı olumlu etkinin sürdürülebilirliği vizyoner bakış açısı ve somut göstergeler ile geliştirilecek yol haritasına bağlı. Ülkemizde yüzde 80 oranında konut inşaatlarından oluşan inşaat sektöründe geliştirilecek projeler için demografik ve sosyal göstergeler önem taşıyor. Türkiye’nin son dönemdeki ekonomik büyümesinde inşaat sektörü kayda değer pay sahibi. Dünya ekonomisi ve ticaret hacmi büyüme tahminlerinin önümüzdeki dönem için aşağı yönlü revize edilmesi sektörün Türkiye ekonomisine katkısını daha da önemli hale getirmiş durumda. Konut sektörü ve oluşturduğu dışsal etki her geçen gün artarken, sektörün sürdürülebilirliği de sık sık gündem oluşturuyor. Dolayısıyla sektörün mevcut durumunu anlamak ve gelecek projeksiyonu yapmak sorunların önüne geçebilmek için proaktif önlemler almak zaruri hale geldi. Doğru planlama ve politikalar ile aklın ve bilimin ışığında gayrimenkul sektörüne yön vermeye devam edersek, bunun ekonomik kazanımlarını her zaman karşımızda görmeye devam edebiliriz.
