Türkiye’de yılda milyonlarca konut el değiştirirken su sızıntısı, yalıtım eksikliği, tesisat arızaları ve bakım ihtiyacı gibi sorunlar alıcıların karşısına taşınma sonrasında çıkabiliyor. Otomobillerdeki ekspertiz uygulamasına benzer şekilde gayrimenkullerin teknik durumunun da işlem öncesinde incelenmesi, alıcı ve kiracıların karşılaşabileceği riskleri azaltmayı amaçlıyor.
Gayrimenkul denetiminin, bir mülkün sorunsuz olduğunu garanti etmekten ziyade, inceleme sırasında tespit edilebilen mevcut kusurları ve bakım ihtiyaçlarını görünür kılmayı hedeflediğini kaydeden şirket Yönetici ortağı Sinan Özkök, “Böylece alıcı ve kiracılar, kararlarını yalnızca taşınmazın görünümüne değil, teknik durumuna ilişkin bilgilere de dayandırabiliyor” değerlendirmesi yapıyor.
Bir konutun fiyatı, konumu ve dış görünümü, satın alma veya kiralama kararında belirleyici olduğunu, ancak duvarlardaki nem, pencerelerdeki sızdırmazlık sorunları, tesisat kaçakları veya çalışmayan ısıtma sistemleri, ilk bakışta fark edilmeyebildiğini kaydeden Özkök, “Bu sorunlar işlem tamamlandıktan sonra ortaya çıktığında ise yeni masraflar ve taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşanabiliyor” diyor.
Avrupa ve Amerika’da yaygın olarak uygulanan home inspection yaklaşımında taşınmazlar belirli bir metodoloji doğrultusunda incelendiğini, gözlemlenebilen kusurları, bakım ihtiyaçları ve dikkat edilmesi gereken noktaları raporladıklarını anlatan Özkök, hizmetin değerleme ve sigorta uygulamalarından farklı bir işlev taşıdığını belirtti. Özkök, “Bankalar gayrimenkullerin değerini ve teminat niteliğini, sigorta şirketleri poliçe kapsamına giren riskleri değerlendiriyor. Gayrimenkul denetim hizmetinde ise mülkün güncel teknik durumunu standart ve şeffaf bir şekilde raporluyoruz” dedi.
1,7 MİLYON KONUT SATILDI, İKİNCİ EL SATIŞLAR ÖNE ÇIKTI
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 2025 yılında Türkiye’de yaklaşık 1,7 milyon konut satışı gerçekleştiğine vurgu yapan Özkök, bu satışların yaklaşık 1,2 milyonunu ikinci el konutların oluşturduğunu söyledi. Özkök, mevcut yapıların el değiştirmesinin, konutların teknik durumunun satın alma kararından önce değerlendirilmesini de önemli hale getirdiğini kaydediyor.
Bir konutun yalnızca görünür özelliklerine bakılarak değerlendirilmesinin, bakım ve onarım maliyetlerinin gözden kaçmasına neden olabildiğini anlatan Özkök, “Islak hacimlerde su yalıtımı sorunları, duvar ve tavanlarda çatlaklar, elektrik tesisatındaki kusurlar, sıhhi tesisat kaçakları ve ısıtma-soğutma sistemlerindeki arızalar, denetimlerde karşılaşılabilen başlıca sorunlar arasında yer alıyor” yorumu yapıyor.
DUVARLAR, TESİSATLAR VE YALITIM İNCELENİYOR
Gayrimenkul denetimi kapsamında duvar, zemin ve tavan kaplamalarını, kapı ve pencereleri, çatı ve yalıtımı, ıslak hacimleri, elektrik ve mekanik tesisatları, ısıtma-soğutma sistemlerini ve erişilebilir ortak alanları kontrol ettiklerini dile getiren Özkök, şöyle devam etti:
“Termal kamera ve nem ölçer gibi ekipmanlarla desteklenebilen incelemelerde bulgular önem derecelerine göre sınıflandırılarak fotoğraflı raporlar halinde sunulabiliyor. Hizmet kapsamına bağlı olarak tapu kayıtları, bağımsız bölüm bilgileri, takyidatlar, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve onaylı mimari proje gibi belgeler de değerlendirilebiliyor. Bununla birlikte, gözleme dayalı bir konut denetimi binanın deprem güvenliğini veya taşıyıcı sisteminin tüm yönleriyle güvenli olduğunu tek başına ortaya koymuyor. Gerekli görülen durumlarda ayrıca uzman incelemesi yapılması gerekiyor.”
KİRACI İLE EV SAHİBİ ARASINDAKİ UYUŞMAZLIKLARI DA İLGİLENDİRİYOR
Konutun teknik durumunun yalnızca satın alma aşamasında değil, kiralama sürecinde de önem taşıdığını dile getiren Özkök, “Kiralama öncesinde mevcut hasarların, nem belirtilerinin, çalışmayan ekipmanların ve diğer kusurların kayıt altına alınması, taşınmazın teslim edildiği andaki durumunun belgelenmesine yardımcı olabiliyor” ifadelerini kullanıyor.
Hise Home Inspection Yönetici Ortağı Sinan Özkök, şirketin pilot uygulamalarında kiralama öncesi durum tespiti için talep aldıklarını belirterek, “Satın alma ve kiralama kararlarında mülkün teknik durumu çoğu zaman yeterince incelenmiyor. Kullanıcıların ve yatırımcıların olası riskleri önceden görmelerini, şeffaf ve güvenilir teknik bilgilerle karar vermelerini sağlamayı amaçlıyoruz. Bu şekilde depozito kaynaklı uyuşmazlıkların da önüne geçiyoruz” ifadelerini kullanırken, TÜİK’in 2025 Yaşam Koşulları Araştırması’na atıfta bulunarak evlerde yaşayanların %29’unun su yalıtımı sorunu, %27’sinin ısı yalıtımı yaşadığına dikkat çekti.
